为什么美联储降息 ≠ 房贷利率马上下降

每次美联储宣布降息，很多买房人和业主都会觉得：房贷利率一定会立刻跟着降。但事实上，并不是这样。房贷利率，特别是30年固定利率贷款，并不直接跟随美联储的基准利率。

9月17日的降息案例

9月17日，美联储下调了0.25%的基准利率。新闻标题都在强调“借钱成本更低”，但现实情况却很不一样：

• 10年期美国国债收益率：约 4.06%

• 30年固定房贷利率：仍在 6.3% 左右

也就是说，利率并没有明显下降，原因是债券市场的走势和美联储的动作并没有完全同步。

为什么房贷利率要看10年期国债

理解这个问题的关键在于：固定房贷利率的真正风向标是10年期美国国债收益率，而不是美联储的短期利率。

• 国债收益率上升 → 房贷利率通常会上升

• 国债收益率下降 → 房贷利率才可能下降

• 通胀预期、债券投资需求、风险溢价等，也都会影响贷款最终利率

这就是为什么在9月17日降息当天，房贷利率几乎没变，甚至还因为国债收益率走高而承压。

短期利率 vs 长期利率

• 短期贷款（信用卡、车贷、可调利率房贷）：更容易直接跟随美联储政策变化。

• 长期固定房贷利率：主要取决于债券市场，尤其是10年期国债。

所以，很多人会觉得新闻说“降息”，但自己申请贷款时并没有马上感受到利率变化。

Tracy 的建议：买房人和业主该怎么做？

作为湾区的地产经纪人，我给大家几个建议：

1. 多关注10年期国债 —— 它比新闻标题更能预测房贷利率的走势。

2. 提前做好贷款预批 —— 一旦利率有下行机会，你能第一时间锁定。

3. 多比较不同银行和贷款机构 —— 在湾区，哪怕0.1%的差异，每月也可能多省下几百美元。

4. 看整体成本，而不只是利率 —— 包括手续费、点数、贷款年限，以及你计划持有房产的时间。

5. 结合本地市场 —— 在高房价的湾区，0.25%的利率差异，就能大幅影响每月月供，所以一定要算清楚。

   
   

总结

美联储降息会影响整体市场氛围，但真正决定你房贷利率的，是10年期美国国债收益率。9月17日的例子就很清楚：美联储降息，但房贷利率并没有立刻下降。

如果你正在考虑买房或再融资，别只看新闻里的“降息”标题，一定要关注债券市场走势，并和专业人士一起算清楚月供和整体成本。

💬 我是湾区房产经纪人 Tracy Tang。如果你想知道现在的利率对你的购房计划或再融资是否合适，欢迎联系我，我会帮你把账算清楚。